石寅律师，杭州专业房产律师,现执业于浙江康城律师事务所，执业以来，坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨，精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。

　　

如何权衡房屋买受人与抵押权人权利冲突

　　房屋买受人与抵押权人权利冲突处理是怎样未办理房屋过户登记时候，有商业用房享有所有权的确权判决，那么是否取得房屋所有权了先出售后抵押，抵押合同是否生效下文为您一一介绍。

　　1998年1月3日，韩某与某房屋开发公司签订商品房预售合同，约定由房屋开发公司将其开发的27平米的商业用房出售给韩某，韩某支付房款15万元。1999年6月，房屋开发公司将该商业用房交付给韩某使用，但并未办理房屋过户登记手续。1999年8月，房屋开发公司将商业用房所在的大厦抵押给某银行作为贷款担保并进行抵押登记。2003年6月9日，因房屋开发公司未履行过户手续，韩某向法院提起诉讼，法院判决确认韩某对该门面享有所有权。2011年2月15日，法院判决房屋开发公司将该商业用房产权登记至韩某名下。判决生效后，该公司未履行该判决书所确定的义务，韩某于2011年3月申请执行。法院执行中查明，因该标的房屋存在抵押登记，在抵押权人未书面同意或抵押权未注销的情况下，直接办理房屋所有权过户登记存在瑕疵，且该房产公司因经营不善已陷入资不抵债境地。2013年11月11日，经该法院多方协调，抵押权人某银行同意在不解除该行对该房屋仍享有抵押权的前提下先将该标的房屋过户给韩某，至此该标的房屋过户到韩某名下，但关于该房屋的权利冲突并未能真正得到化解。

　　一、对该案三个问题的思考

　　思考之一：在未能办理房屋过户登记的情况下，2003年法院确认韩某对该商业用房享有所有权的确权判决，能否确定韩某已经获得该房屋所有权

　　根据《中华人民共和国物权法》第九条;不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。;的规定，通常情况下，在未能办理房屋过户登记的情况下，韩某并不能享有该房屋的所有权。但民事判决书是人民法院审理诉讼案件和非讼案件终结后，依据事实和相关法律规定，对案件实体争议或者当事人提出的实体权利主张作出权威性判定的具有法律效力的民事司法文书。《中华人民共和国物权法》第二十八条;因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。;2003年6月9日，法院判决确认韩某对该门面享有所有权。2011年2月15日，法院判决某房屋开发公司将该商业用房产权登记至韩某名下。据此可以确定韩某自2003年6月9日起即取得了该房屋的所有权，而并不以登记为生效要件。

　　思考之二：在该房屋开发公司将该房屋出售给韩某后，又将该房屋抵押给某银行，该抵押合同能否成立并生效

　　第一，该房屋抵押合同是双方;真实意思的表示;。在本案中，某银行作为借款合同中的贷款人，其有权要求借款人依法提供有效担保，以保证其在借款人不履行清偿借款义务时，确保其债权能以特定财产的交换价值予以实现。作为借款人的房屋开发公司以其房产作为抵押担保，该银行在审查该房产的权属时，该房产的登记产权人是该房屋开发公司。此时，房地产管理部门有关登记资料的记载所生之公示效力，使作为抵押权人的该银行产生对该房产的充分信赖，据此其与该房屋开发公司订立房产抵押合同，可以认为该合同系该银行真实的意思表示。

　　第二，该房地产开发公司将该房屋出售给韩某后，在该房屋上再设定抵押，并不违反《物权法》的规定。《物权法》第一百八十四条规定;下列财产不得抵押：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。;在本案中，显而易见房地产开发公司将已出售的房屋再行抵押，并不属于《物权法》第一百八十四条前五项明确规定的禁止抵押的;财产;。也没有法律依据能够确定本案抵押物属于;依法不得抵押的其他财产;这一兜底性的规定。至此，可以得出结论，该房地产开发公司将该房屋出售给韩某后，在该房产上再设定抵押，没有违反我国《物权法》及有关法律、法规和司法解释的规定。

　　综合以上分析，不难确定该房屋抵押合同已成立。该已成立的房屋抵押合同是否具有法律效力呢《中华人民共和国物权法》第十五条;当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。;由此可以确定该房屋抵押合同不仅成立，且该抵押权自登记之日起就已经发生了效力。

　　思考之三：在此情形下，该标的房屋上同时存在着某银行对该房屋的抵押权、韩某2003年对该房屋享有的所有权，两个权利存在冲突的情况下，韩某如何维护自己的合法权益

　　毫无疑问，银行对该房屋的抵押权、韩某2003年对该房屋享有的所有权同属于物权。《中华人民共和国物权法》第三十九条;所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。;《中华人民共和国物权法》第一百七十九条;为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。;某银行对该房屋的抵押权、韩某2003年对该房屋享有的所有权两者都是合法有效存在的物权，韩某的所有权是对该房产占有、使用、收益、处分的权利，而银行的抵押权是以取得房产担保价值为内容的权利，两者共同指向一物，权利内容存在矛盾，这样也就无法同时实现各自利益。

房地产的种类

　　核心内容：房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。在本文中，的将为您介绍房地产的种类，希望能对您有所帮助。

　　一、按立法用语划分的种类：

　　土地、房屋和其他不动产三类。

　　二、按用途划分的种类：

　　居住房地产、商业房地产、办公房地产、旅馆房地产、餐饮房地产、工业房地产、农业房地产、特殊用途房地产、综合用途房地产。

　　三、按开发程度划分的种类：

　　生地、毛地、熟地、在建工程、现房。

　　四、按实物形态划分的种类：

　　土地、建筑物、土地与建筑物的综合体、房地产的局部、未来状况下的房地产、已灭失的房地产、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分、以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产、整体资产中的房地产。

　　五、按权益状况划分的种类：

　　;干净;的房屋所有权和出让的建设用地使用权的房地产。

　　;干净;的房屋所有权和划拨的建设用地使用权的房地产。

　　;干净;的房屋所有权和集体土地的房地产。

　　共有的房地产。

　　部分产权或有限产权的房地产。

　　有租约限制的房地产。

　　设立了地役权的房地产。

　　设立了抵押权的房地产，即已抵押的房地产。

　　有拖欠建设工程价款的房地产。

　　已依法公告列入征收、征用范围的房地产。

　　被依法查封、采取财产保全措施或以其他形式限制的房地产。

　　手续不齐全的房地产。

　　房屋所有权、建设用地使用权不明确或归属有争议的房地产。

　　临时用地或临时建筑的房地产。

　　违法占地或违法建筑的房地产。

　　房地产的租赁权，即承租人权益，如承租的公有住宅。

　　地役权。

　　房地产的抵押权。

　　房地产的空间利用权。

　　房地产中的无形资产。

　　六、按经营使用方式划分的种类：

　　销售、出租、自营和自用。

　　七、按是否产生收益划分的种类：

　　收益性房地产和非收益性房地产。